Na Hrvaškem po novem letu – po vstopu v evro in schengensko območje – pričakujejo večje zanimanje tujcev za nakup nepremičnin

Cene nepremičnin so se v zadnjih letih precej zvišale tudi na Hrvaškem. Uvedba evra s 1. januarjem ne bo bistveno vplivala na njihove cene, bo pa zanimanje za nakup nepremičnin med tujci povečal vstop Hrvaške v schengensko območje, sta za STA ocenila direktorja dveh največjih nepremičninskih agencij v državi. Padca cen ne pričakujeta.

Cene stanovanjskih nepremičnin na Hrvaškem so se v drugem četrtletju letos v četrtletni primerjavi zvišale za 3,7 odstotka, v medletni primerjavi pa za 13,6 odstotka, kažejo podatki hrvaškega zavoda za statistiko. S tem se nadaljuje rast cen stanovanjskih nepremičnin na Hrvaškem, ki traja že od drugega trimesečja leta 2017.

Na letni ravni so se cene nepremičnin v drugem četrtletju medletno v prestolnici povzpele za 14,8 odstotka, na obali, kjer se za nepremičnine zanima tudi veliko Slovencev, za 12,8 odstotka, v drugih delih države pa za 15,2 odstotka.

Cene starogradenj v Zagrebu se danes gibljejo okoli 2500 evrov, novogradenj pa med 2500 in 10.000 evri na kvadratni meter. Povprečje znaša od 3000 do 3400 evrov. Cene odstopajo na lokacijah v najstrožjem centru prestolnice, od lokacije pa so odvisne tudi na obali, kjer se gibljejo med 3000 in 3500 evri, sta za STA pojasnila poznavalca hrvaškega trga nepremičnin Sergio Serdarušić iz agencija Eurovilla in Borislav Vujović iz Operete.

“Na rast cen vpliva veliko stvari, kot so dražja delovna sila, kakovostnejša oprema stanovanj in hiš, najbolj pa to, da je vse manj kakovostnih lokacij. Tiste, ki so najboljše, dosežejo visoke cene, s tem pa povlečejo za seboj tudi manj dobre,” je dejal direktor Euroville Serdarušić.

Po izkušnjah iz njegove agencije je letos okoli 70 odstotkov kupcev plačalo nepremičnino z lastnimi sredstvi, kar je nekoliko več kot v minulih letih. Podobno opaža tudi direktor Operete Vujović, ki ta trend pripisuje nizkim dobičkom pri varčevanju in visoki inflaciji. “Nepremičnine so ustvarjale prihodke od najema, cene pa so nenehno rasle,” je pojasnil.

Padca cen nepremičnin v naslednjem obdobju ne pričakuje noben od njiju, se bo pa upočasnila njihova rast.

“Povpraševanje je večje od ponudbe, dobiček na nepremičnine je zelo visok, cene pa so v povprečju še vedno nižje kot na drugih podobnih lokacijah v Evropi,” je povedal Serdarušić. Napovedal je, da bodo cene zagotovo še naprej rasle, možno pa je, da bo zaradi inflacije in višjih obrestnih mer prišlo do upočasnitve dinamike rasti ali manjše korekcije, vendar le kratkoročno.

Podobno meni direktor Operete Vujović. “Težko je z gotovostjo napovedati, kaj se bo dogajajo na trgu, a po trendih iz tujine je realno pričakovati, da se bo zaustavila nagla rast cen, ki se je zgodila v letu 2022. Za določen segment nepremičnin pa je mogoče pričakovati korekcijo cen, ki so trenutno previsoke,” je dejal.

Vujović je še pojasnil, da se je rast cen na Hrvaškem začela leta 2017 zaradi turizma, solidne gospodarske rasti in nizkih obrestnih mer pri varčevanju ter zaradi državnih spodbud za kupce, mlajše od 45 let. V Zagrebu je na povpraševanje za novimi nepremičninami vplival tudi potres, ki se je zgodil 22. marca 2020, saj je precejšen del starih nepremičnin izginil s trga.

“Ob začetku pandemije covida-19 smo pričakovali padec cen, a je zaradi odzivov vlade in vlaganja velikih količin denarja v sistem prišlo do inflacije, ki ima v tem trenutku največji vpliv na cene,” je še dejal Vujović.

Poudaril je, da o nepremičninskem balonu na Hrvaškem kljub temu ne moremo govoriti. Na trgu namreč ni veliko novogradenj in se tudi manj gradi, zato bo ponudba ostala na dosedanji ravni. Je pa mogoče pričakovati manjše povpraševanje zaradi višjih obrestnih mer, saj povečanje obrestne mere za en odstotek zmanjša kupno moč kupcev za 11 odstotkov, je poudaril.

S tem se strinja tudi Serdarušić, a izpostavlja, da je trg doslej deloval tudi v času višjih obrestnih mer. “Hrvati imajo radi zasebno lastništvo nepremičnin, v katerih živijo, čeprav to zanje včasih ni najboljša možnost. Število transakcij tistih, ki rešujejo stanovanjsko vprašanje, se bo zato zelo malo znižalo. Bolj bodo višje obrestne mere vplivale na tiste, ki se ukvarjajo z najemom, dolgoročnim ali turističnim, saj bodo zaradi njih imeli manjši dobiček,” je pojasnil.

Po uvedbi evra se bodo cene po njegovih ocenah verjetno korigirale navzgor, čeprav nepremičninski trg na Hrvaškem že dolgo deluje v evrih oziroma se cene komunicirajo v evrih in plačajo v kunah. “Tujcem bo lažje računati v svoji valuti. Veliko lažje bodo tudi opravljali transakcije, kot delali transakcijo z razliko v tečaju, ker kupec za nakup nepremičnine na Hrvaškem mora vplačati znesek v kunah po dogovorjenem tečaju,” je pojasnil.

Da uvedba evra na Hrvaškem ne bo ključen dejavnik pri cenah nepremičnin, meni tudi Vujović. “Bo pa vsekakor izginila psihološka ovira, ki morda obstaja zaradi konverzije, ki ima svojo ceno,” je dodal.

Bolj bo po mnenju obeh na cene vplival vstop Hrvaške v schengensko območje po 1. januarju, po mnenju Vujovića pa tudi “energetska kriza in zaradi nje nastala psihoza, ki vlada v Nemčiji in delu držav v Evropski uniji.

“Schengen bo na trg vplival v tem smislu, da bo ljudem iz neposredne bližine lažje priti na Hrvaško, ko ne bo več nadzora na meji, s tem pa bi se moralo povečati tudi povpraševanje,” je dejal Serdarušić. Večje zanimanje za nakup nepremičnin po vstopu Hrvaške v schengensko območje in posledično rast cen pričakuje v obmejnih županijah, istrski in primorsko-goranjski županiji, kjer tujci največ kupujejo nepremičnine tudi sicer.

Tujci po besedah obeh agentov nepremičnine na Hrvaškem pogosteje kupujejo kot investicijo, ne za osebne potrebe. “Tujci nepremičnine kupujejo bolj kot investicijo za najem, glede na to, da so davki zelo nizki in pavšalni, pogosto pa nepremičnino takoj po nakupu prodajo za višjo ceno,” je pojasnil Serdarušić. Dodal je, da tujci kupujejo izključno na obali, zelo malo pa je transakcij v notranjosti Hrvaške in v Zagrebu, medtem ko informacij za območje Like, Gorskega kotarja ali Slavonijo nima.

Tuji kupci najpogosteje prihajajo iz Slovenije, Nemčije, Slovaške, Madžarske, Češke, Poljske in Avstrije, povečalo pa se je tudi povpraševanje iz skandinavskih držav in Nizozemske.

Slovenci sicer najraje kupujejo nepremičnine v primorsko-goranski županiji, kamor denimo spadajo Reka, Opatija, Crikvenica, Novi Vinodolski ter otoki Krk, Rab, Cres in Mali Lošinj.

V letu 2021 so slovenski državljani po podatkih hrvaške davčne uprave sicer kupili 2309 nepremičnin, kar je 32 odstotkov več kot leta 2020. Slovenci so po neuradnih podatkih lastniki približno 110.000 nepremičnin na Hrvaškem.